Como Cobrar Aluguel Atrasado e garantir seu dinheiro
Nosso artigo para Cobrar aluguel atrasado pode ser muito difícil para os proprietários que alugam seu imóvel sem imobiliárias, mas saiba que existem diversas formas de cobrar e garantir que você irá receber.
Caso você possua um contrato de aluguel por escrito a situação será muito mais rápida e fácil, podendo o processo ser finalizado em meses.
Agora, caso apenas possua contrato verbal, ainda será possível de realizar a cobrança, mas poderá demorar muito mais.
Nesse artigo iremos te explicar como, como cobrar aluguel atrasado tanto por cobrança amigável, como por cobrança judicial.
Além disso, iremos te explicar como funciona o despejo de inquilino que esteja com atraso no pagamento.
Boa leitura.
- Como cobrar aluguel atrasado amigavelmente
- Cobrar aluguel atrasado judicialmente
- Cobrar aluguel atrasado de contrato verbal
- Cobrança de condomínio e outras despesas
- Ação de despejo
- Final
Como cobrar aluguel atrasado amigavelmente
Ao se deparar com o atraso no pagamento do aluguel o primeiro passo é tentar de forma amigável cobrar o inquilino.
Realizar uma ligação, ou ainda mandar uma mensagem pode ser suficiente para que ele pague.
Lembrando que não importa se ele está apenas 1 dia atrasado, você já tem o direito de realizar a cobrança.
Agora, é muito importante ter cuidado na hora de cobrar, cobranças que ameacem o inquilino, que ofendam ou que de alguma forma sejam agressivas são proibidas.
Tal forma de cobrança é considerada vexatória, você tem o direito de cobrar, mas sem desrespeitar ou humilhar o inquilino.
Então muito cuidado com a raiva e o estresse na hora de cobrar.
- Não surgindo efeito essa primeira cobrança amigável, você pode partir para o segundo nível, que é a notificação extrajudicial.
A notificação é um documento enviado para formalizar a cobrança do aluguel, ele não é de fato um documento jurídico, mas ela formaliza a cobrança.
Geralmente ela é realizada por um advogado que envia a notificação antes de entrar com uma ação judicial.
Contudo, você também pode enviar a notificação para cobrar, mesmo sem um advogado.
Para isso, deverá colocar na notificação os meses do aluguel que está atrasado e o valor da dívida, exigindo que ele realize o pagamento em alguns dias.
Também importante dizer que o melhor jeito de enviar a notificação é por correio, com aviso de recebimento.
Para garantir que o inquilino recebeu a notificação e causa mais impacto na hora dele receber.
Caso o inquilino mesmo assim não tenha quitado os aluguéis em atraso, você deverá partir para a cobrança judicial, que veremos a seguir.
Cobrar aluguel atrasado judicialmente
Bem, caso a cobrança de aluguel atrasado amigável não tenha surgido efeito, você terá que partir para a ação de cobrança judicial.
Importante destacar aqui que vamos falar do caso dos contratos de aluguéis por escrito, caso seu contrato de aluguel seja verbal, vá para o próximo capítulo.
Mas você sabia que o contrato de aluguel é um título extrajudicial, ou seja, ele possui presunção de veracidade.
Na prática, isso quer dizer que o processo de cobrar aluguel atrasado será muito mais rápido.
Nessa ação você apenas precisará apresentar o contrato de aluguel, apresentar o cálculo que o inquilino está devendo e pedir o pagamento do valor integral.
Importante destacar que o contrato sempre deve possuir multas por atraso, correção monetária e juros.
Assim, é sempre importante considerar todos esses fatores na hora de realizar o contrato e na hora entrar com o processo de cobrança.
Esses índices podem fazer que o valor devido fique muito mais alto, então ter um profissional para te ajudar é essencial.
Mas caso precisa, existem calculadoras que podem te ajudar muito na hora de saber quanto o inquilino deve ao todo.
Essa calculadora permite de forma simples adicionar multa por atraso, correção monetária e juros por mês.
Tendo o cálculo na mão, você ingressaria com a ação de cobrar aluguel atrasado, o inquilino terá o prazo de 3 dias para realizar o pagamento integral da dívida, caso não quitar, isso acontecerá:
- Inquilino será inscrito no SPC, caso o inquilino não realize o pagamento você poderá requerer a inscrição do nome dele no SPC como forma de obrigar a pagar a dívida.
- Bloqueio das contas bancárias, você deverá requerer o bloqueio de todas as contas bancárias em nome do Inquilino, e a retenção de qualquer dinheiro que seja encontrado.
Digamos que na busca foi encontrado 2 mil reais em um conta bancária, esse dinheiro ficará bloqueado e transferido para uma conta da Justiça e após transferido para você.
Essa costuma ser a medida mais eficaz, mesmo que o inquilino não possua nenhum dinheiro em conta, o fato de suas contas bancárias ficarem bloqueadas já é um grande susto.
Geralmente após isso, o inquilino corre para procurar o processo e tentar realizar um acordo para pagar mensalmente.
- Caso não seja encontrado nenhum dinheiro, você poderá requerer que um oficial de justiça seja enviado a casa do inquilino para procurar bens para penhorar.
Caso ele encontre algum valor de alto valor, que não essencial para a sobrevivência dele e de sua família, o oficial no mesmo momento irá pegar o objeto e levar para a justiça.
Tal objeto futuramente será leiloado e o dinheiro será transferido para você.
- Caso não haja nenhum bem, você poderá fazer uma busca em nome do Inquilino atrás de carros, motos, caminhões e outros veículos.
Sendo achado algum veículo, ele será bloqueado no Detran, penhorado e leiloado para pagar a dívida.
- Se mesmo assim não houve o pagamento da dívida, ainda será possível pedir o imposto de renda de outros anos, procurar por empresas no nome do Inquilino e outras medidas judiciais para encontrar alguma renda.
- Ainda não havendo sucesso, será possível pedir a penha do salário do inquilino, ou seja, até 30% do salário dele poderá ser descontado e transferido para você para pagar a dívida.
Acontece que essa é uma medida mais drástica ainda gera muita repercussão entre os juízes.
Alguns aceitam essa medida, outros não, sustentando que o salário é impenhorável, já que se trata do sustenta da pessoa.
Mas de qualquer forma, é uma possibilidade de requerimento pedir a penhora do salário.
- E claro, durante todo o período do processo, você e o devedor poderão chegar a um acordo para o pagamento da dívida.
É comum que após o primeiro bloqueio das contas bancárias o devedor procure o locatário para fazer um acordo e pagar a dívida parceladamente.
A maiorias das ações de cobrança de aluguel acabam terminando em acordos parcelados.
Agora, lembrando que essa possibilidade é apenas para quando houver o contrato de aluguel por escrito.
Cobrar aluguel atrasado de contrato verbal
Caso você não tenha realizado um contrato de aluguel por escrito, saiba que mesmo assim é possível cobrar aluguel atrasado, porém, será um pouco mais difícil.
Isso porque, você precisará provar no processo que existe um contrato de aluguel verbal, seja através de testemunhas, e-mails, mensagens, você precisará comprovar ao juiz que alugou seu imóvel para aquela pessoa.
E somente após ficar comprovado que de fato você alugou, que poderá cobrar os meses em atraso.
Na prática isso fará que o processo demore muito mais, somente o processo para ser reconhecido que existe um contrato de aluguel verbal pode demorar 1 ano.
Enquanto na cobrança de aluguel por contrato escrito, você já pode cobrar diretamente os valores, sem precisar provar nada.
Então é clara a vantagem de ter um contrato de aluguel por escrito, ele irá te proteger muito mais e facilitar as coisas na hora de cobrar.
Mas mesmo assim, ter um contrato verbal não impede de cobrar aluguel atrasado, apenas dificulta um pouco as coisas.
- Uma dica, se você não for fazer um contrato de aluguel por escrito, pelo menos formalize tudo por e-mail, a data de início do aluguel, a data final, valor mensal, juros e outras questões.
Em um futuro processo ficará mais fácil de comprovar a existência de contrato de aluguel verbal.
Cobrança de condomínio e outras despesas
Na ação de cobrança de aluguel você também poderá incluir outras despesas que são de responsabilidade do inquilino, as chamadas despesas ordinárias.
Essa despesa é considerada a despesa necessária para a pessoa morar lá, que é uma despesa normal, regular.
Por exemplo, o condomínio, todos os apartamentos têm que pagar a taxa de condomínio, e caso seu inquilino não pague, você poderá cobrar esse valor dele também.
Outras despesas como conta de água, luz, caso o inquilino também não pague, você poderá incluir na ação de cobrança.
Por exemplo, imagine e seu inquilino além de não pagar o aluguel, não pagou o condomínio e não pagou a conta de água.
Você querendo regular o imóvel para alugar para outra pessoa, realiza o pagamento dessas contas.
Na ação de cobrar aluguel atrasado você deverá também cobrar o condomínio não pago e a conta de água, cobrando o total desses valores.
- Além disso, também é importante destacar que você poderá incluir na cobrança de aluguel, cobrança por estragos no imóvel que o inquilino tenha realizado.
Caso ele tenha quebrado, estragado ou danificado algo no imóvel, o conserto poderá ser cobrado também.
Por exemplo, inquilino estragou a pia do banheiro e saiu sem consertar, você poderá incluir na cobrança o preço do conserto da pia.
Ação de despejo
Até agora falamos somente da ação de cobrar aluguel atrasado mas queremos falar também da ação de despejo, que é expulsar o inquilino do imóvel.
Em regra geral, o contrato de aluguel não pode ser rescindido pelo locatário, ou seja, você não pode simplesmente exigir que o inquilino saia do imóvel.
Existe algumas exceções previstas na lei do inquilinato que autorizam a ação de despejo, e uma dela é o atraso no pagamento do aluguel.
Importante ressaltar que apenas um mês de atraso no pagamento do aluguel, já possibilita a abertura de ação de despejo.
Nesse caso, você entra com ação cobrando os aluguéis atrasados, requer a expulsão do inquilino do imóvel e a rescisão do contrato.
O despejo é muito para retirar um inquilino que esteja atrasando o aluguel e poder alugar para outra pessoa que irá pagar corretamente.
E como dissemos, havendo apenas 1 atraso no pagamento do aluguel, já será possível pedir a ação de despejo no imóvel.
- Um ponto importante que diante da Pandemia do Covid-19, foi aprovada a lei 14.216 que proibia as ações de despejo até 2021, apenas poderia haver a cobrança dos alugueis em atraso.
Ocorre que essa proibição foi estendida até março de 2022, ou seja, durante esse período é vedado ingressar com ações de despejo.
Contudo, após esse período, o despejo volta a ser possível normalmente.
Vamos a um exemplo:
João é proprietário de um apartamento que está locado para Mario Infelizmente, Mario acaba ficando desemprego e atrasando diversos meses de aluguel prejudicando imensamente João.
João, não somente precisa do pagamento dos aluguéis em atraso, mas como quer alugar o imóvel para outra pessoa, que se comprometa a pagar corretamente.
Assim, João ingressa com um único processo, nele, pede os pagamentos dos aluguéis atrasados juntamente com o despejo de Mario.
O juiz, no início do processo já irá analisar o pedido de despejo e caso aceite, já irá determinar que Maria deixe o imóvel no prazo estabelecido.
Após Mario deixar o imóvel, o processo de cobrança dos aluguéis irá continuar com Mario devendo realizar o pagamento com todos os juros e cobranças.
Final
Sabemos que muitos contam o dinheiro do pagamento do aluguel para complementar a renda familiar.
E quando há diversos atrasos no pagamento do aluguel a sua renda fica muito comprometida.
Além disso, cobrar o inquilino de forma amigável, raramente vai surtir efeito, deixando o proprietário em uma situação difícil.,
Esperamos que esse artigo tenha te ajudado a entender como funciona a cobrança de aluguel judicial, que apesar de parecer complexa, pode ser um processo rápido.
E queremos deixar nosso último conselho, realize contrato por escrito, sim, o contrato verbal é valido, mas é muito perigoso.
O contrato por escrito te dará uma grande proteção e caso de haver problemas futuros, ele será de grande ajuda.
Salientamos por fim, que você não precisa obrigatoriamente contratar um advogado para entrar com ação de cobrança de aluguel, mas é altamente recomendado.
Um advogado poderá realizar todos os cálculos e garantir que você receba seu dinheiro da forma mais rápida possível.
Terminamos por aqui e esperamos que tenha gostado do artigo, até a próxima.