A evicção parcial só pode gerar o desfazimento do contrato se a parte perdida for considerável.

O Código Civil, em seus artigos 447 a 457 trata do instituto da evicção, aplicável aos contratos em geral, que significa a perda de um bem por uma ordem judicial ou administrativa.

Por exemplo, alguém compra uma casa e um tempo depois é acionada pelo Judiciário por uma pessoa que alega ser a verdadeira dona do imóvel. A Justiça entende que quem vendeu o imóvel não era o dono e você perde os direitos à casa que comprou achando que estava tudo certo.

Neste caso, conforme o texto do artigo 447, a pessoa que vendeu o bem (mas não era o dono) responde pela evicção, ou seja, o comprador que perdeu o bem pode requerer do vendedor a devolução integral do preço pago, além de outras indenizações previstas no artigo 450.

Assim, o instituto da evicção funciona como uma forma de garantia para proteger o comprador de boa-fé. Contudo, o artigo 457 proíbe que o comprador, que sabia que a coisa era de outra pessoa ou estava sendo disputada na Justiça, seja beneficiado pela evicção.

Veja o que diz a lei:

Código Civil — Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002

Da Evicção

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I — à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II — à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III — às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.

Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.

Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.

Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.

Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.

Art. 456. (Revogado pela Lei n º 13.105, de 2015) (Vigência)

Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

O conteúdo disponibilizado nesta página diz respeito à legislação em vigor na época da publicação.

EVIC��O

A evic��o ocorre quando o adquirente de um bem perde a propriedade, a posse ou o uso em raz�o de uma decis�o judicial ou de um ato administrativo, que reconhe�a tal direito � terceiro, por uma situa��o preexistente (anterior) � compra.

Ter� ent�o o adquirente o direito de recobrar de quem lhe transferiu esse dom�nio, ou que pagou pela coisa.

Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evic��o. Subsiste esta garantia ainda que a aquisi��o se tenha realizado em hasta p�blica.

Princ�pio da Autonomia

Podem as partes, por cl�usula expressa, refor�ar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evic��o.

N�o obstante a cl�usula que exclui a garantia contra a evic��o, se esta se der, tem direito o evicto a receber o pre�o que pagou pela coisa evicta, se n�o soube do risco da evic��o, ou, dele informado, n�o o assumiu.

Garantia Legal

Salvo estipula��o em contr�rio, tem direito o evicto, al�m da restitui��o integral do pre�o ou das quantias que pagou:

I - � indeniza��o dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II - � indeniza��o pelas despesas dos contratos e pelos preju�zos que diretamente resultarem da evic��o;

III - �s custas judiciais e aos honor�rios do advogado por ele constitu�do.

O pre�o, seja a evic��o total ou parcial, ser� o do valor da coisa, na �poca em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evic��o parcial.

Subsiste para o alienante esta obriga��o, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.

Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriora��es, e n�o tiver sido condenado a indeniz�-las, o valor das vantagens ser� deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.

As benfeitorias necess�rias ou �teis, n�o abonadas ao que sofreu a evic��o, ser�o pagas pelo alienante.

Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evic��o tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas ser� levado em conta na restitui��o devida.

Parte Consider�vel

Se parcial, mas consider�vel, for a evic��o, poder� o evicto optar entre a rescis�o do contrato e a restitui��o da parte do pre�o correspondente ao desfalque sofrido. Se n�o for consider�vel, caber� somente direito a indeniza��o.

Denuncia��o � Lide

Para poder exercitar o direito que da evic��o lhe resulta, o adquirente notificar� do lit�gio o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo.

N�o atendendo o alienante � denuncia��o da lide, e sendo manifesta a proced�ncia da evic��o, pode o adquirente deixar de oferecer contesta��o, ou usar de recursos.

N�o pode o adquirente demandar pela evic��o, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

Base: C�digo Civil  - artigos 447 a 457.

É permitido as partes reforçar diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção pois decorre de lei?

É verdade as partes ainda que por cláusula expressa diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção?

É nula a cláusula que exclua a responsabilidade pela evicção?

Quanto à evicção no ordenamento jurídico pátrio?