Pode ser realizado por escritura pública ou por documento particular?

Na sequência do nosso artigo “Qual a documentação legal necessária para a venda de um imóvel?”, vamos agora esclarecer como formalizar a compra e venda do imóvel.

A lei prevê que “Sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado”[1].

Ora, o Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho criou o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédio urbano em atendimento presencial único, passando a existir mais uma forma de formalizar o contrato de compra e venda de um imóvel.

Portanto, existem atualmente três possibilidades na formalização do contrato de compra e venda de um bem imóvel:

1. Escritura Pública

2. Documento Particular Autenticado

3. Procedimento especial de transmissão (conhecido como o serviço "Casa Pronta")

1. Escritura Pública

A escritura pública de compra e venda de um imóvel é um documento autêntico, realizado por um Notário, num Cartório Notarial.

O Notário redige o documento de acordo com a vontade das partes, incumbindo-lhe indagar, interpretar e adequar ao ordenamento jurídico, esclarecendo as partes do seu valor e alcance[2].

O documento é assinado pelas partes e pelo Notário.

Este documento é lavrado num livro de notas que se encontra arquivado no Cartório Notarial, produzindo efeitos após a sua formalização.

Formalizado o contrato, este deve ser registado junto da Conservatória do Registo Predial.

2. Documento Particular Autenticado

O documento particular autenticado pode ser realizado por Advogado, Solicitador, Notário, Conservatórias/Serviços de Registo e Câmaras de Comércio ou Indústria.

O contrato pode ou não ser elaborado pela entidade autenticadora (ao invés da escritura pública, que é sempre elaborada pelo Notário), devendo, em qualquer circunstância, esta entidade assegurar que se encontra respeitada a legislação aplicável.

Em suma, um documento assume a natureza de autenticado quando as partes confirmam o seu conteúdo perante uma das entidades autenticadoras supra referidas. Apresentado o documento para fins de autenticação, a entidade autenticadora deve reduzir este a termo[3].

O documento é apenas assinado pelas partes, sendo apenas o termo de autenticação assinado pelas partes e pela entidade autenticadora.

Este documento deve ser depositado online, após autenticação, para produzir efeitos[4]. O depósito deve ser efetuado pela entidade autenticadora.

Após formalização o contrato de compra e venda, este deve ser registado junto da Conservatória do Registo Predial.

3. Procedimento especial de transmissão

Este procedimento diverge dos anteriores, uma vez que permite proceder à elaboração e registo do contrato de forma mais rápida e imediata[5].

As partes apenas têm de se deslocar a uma Conservatória do Registo Predial, com o serviço “Casa Pronta”, e escolher a minuta do contrato que pretendem formalizar[6].

A Conservatória fará a verificação da identidade, da capacidade e dos poderes de representação dos interessados para os atos[7], tal como sucede nas restantes formas de formalização do ato, decorrendo a formalização do mesmo de forma idêntica.

A grande vantagem deste procedimento é o registo do contrato ficar assegurado no momento da sua formalização.

[1] Artigo 875º do Código Civil. [2] Artigo 4º, nº 1 e artigo 42º do Código do Notariado. [3] Artigo 35º, nº 3 e artigo 150º do Código do Notariado (vide artigo 24º, nº 1 do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04 de Julho) [4] Artigo 24º, nº 2 do Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04 de Julho. [5] Artigo 5º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho. [6] Artigo 6º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho. [7] Artigo 7º e 8º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho.