Quem vende e compra imóvel em 180 dias e isento de imposto de renda?

O internauta conta que comprou um apartamento por R$ 200 mil há 5 anos e que vendeu o imóvel por R$ 600 mil em dezembro de 2013. Quer saber se tem como escapar da mordida do Leão no IR.

A resposta é: depende. Ele fica totalmente isento de pagar IR se usar todo esse dinheiro da venda (no caso, os R$ 600 mil) para comprar outro imóvel no país em, no máximo, 180 dias. 

Caso contrário, ele terá de apurar o lucro e pagar imposto.

Se usar apenas parte do dinheiro da venda (por exemplo, R$ 400 mil dos R$ 600 mil) para comprar outro imóvel em até 180 dias, deverá pagar imposto proporcional sobre o valor restante (nesse exemplo, pagará imposto sobre R$ 200 mil).

Como funciona a isenção

A isenção de IR vale apenas para a venda de imóveis residenciais.

A partir da data de celebração do contrato, o vendedor do imóvel tem um prazo de 180 dias para usar o valor da venda para comprar, em seu nome, outros imóveis residencias no país.

Se não usar o valor integral na compra de outro imóvel (por exemplo, vendeu um imóvel por R$ 600 mil, comprou outro imóvel por R$ 500 mil e embolsou R$ 100 mil), ao preencher o programa Ganho de Capital serão aplicadas outras possíveis isenções.

É preciso baixar o programa para declarar os Ganhos de Capital

O contribuinte que vendeu um imóvel precisa fazer a declaração de Ganhos de Capital, em um programa específico. É possível baixar este programa no site da Receita Federal.

O programa deve ser preenchido e, depois, as informações dele podem ser importadas para dentro da declaração do IR.

O próprio programa de Ganhos de Capital apura se a pessoa tem direito à isenção total ou parcial do imposto, apura o imposto a pagar e emite o DARF (guia para recolhimento do imposto).

O valor do imposto sobre ganho de capital é de 15% sobre o lucro.

Quem não precisa declarar Ganhos de Capital

Há dois casos em que o contribuinte que vendeu um bem ou outro imóvel não precisa fazer a declaração de Ganhos de Capital:

1) se a venda for de um bem de pequeno valor (abaixo de R$ 35 mil);

2) se tiver vendido o único imóvel, de valor até R$ 440 mil, desde que não tenha vendido outro imóvel no prazo de 5 anos.

Há outras isenções possíveis, mas a melhor forma de saber é preencher o programa Ganho de Capital para que ele mesmo informe quais são as opções.

Fonte: Receita Federal

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É isento de ganho de capital a venda de imóvel para adquirir ou amortizar outro na planta, no prazo de 180 dias.

De fato, estabelece o artigo 39 da Lei nº 11.196/05:

“Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”

Como se vê, a Lei nº 11.196/05, ao tratar da isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital na alienação de imóvel residencial, determinou que, no prazo de 180 dias da venda, seja aplicado “o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

Em outras palavras, a lei estabeleceu como condição para a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação, neste período, do valor obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.

Partir do pressuposto que a condição para obter a isenção prevista na Lei nº 11.196/05 é a compra de novo imóvel, e não a aplicação do recurso obtido com a venda de imóvel na aquisição de outro(s), implica em interpretação errada da lei.

Conforme mencionado, o que a Lei nº 11.196/05 (art. 39) impôs como exigência para a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital foi que o recurso obtido com a venda do imóvel residencial seja, no prazo de 180 dias, aplicado (empregado) na aquisição de outro imóvel residencial.

O objetivo da norma somente se perfaz quando se autoriza que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta dias), na aquisição de outro imóvel residencial, compreendendo dentro deste conceito de aquisição a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente.

Assim, qualquer restrição da Receita Federal em aceitar a isenção, é passível de contestação por meio de impetração de mandado de segurança.

A Autora é advogada, sócia da  Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.

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