Por meio deste post, pretendo comentar, artigo por artigo, a lei 8245/91 (lei do inquilinato) artigo por artigo. Show
Parece complicado, mas vou mostrar que, na prática, a lei é bastante fácil de entender. Claro que este artigo vai ficar um pouco extenso, já que a lei tem mais de 70 artigos. Todavia, para facilitar a sua vida, vou colocar um título elucidativo em cada grupo de artigos. Desta forma, caso seu objetivo seja um assunto específico (por exemplo, direito de preferência), basta ir direto ao capítulo relacionado. A primeira coisa que a lei faz é definir, no artigo primeiro, seu objeto, ou seja, quais são os casos regulamentados pela lei 8245. Vou explicar no próximo tópico. Para deixar tudo mais didático, vou anexar alguns vídeos no decorrer deste post que comentam, artigo por artigo, a lei 8.245.
Quais locações serão regulamentadas pela Lei 8245/91?De forma simples e direta, o art. 1ª dispõe que a lei do inquilinato regula a locação de imóvel urbano, cumpre citar:
Observe que o dispositivo afasta, expressamente, a regulamentação da locação de alguns bens imóveis. Apenas a título de curiosidade, é interessante notar que há certa falta de técnica na exclusão apontada pelo legislador. A locação de imóveis da União, por exemplo, não segue o Código Civil, mas sim a lei 8.666 (lei de licitações e contratos administrativos). Em verdade, na hipótese da União ser locatária é que, de fato, não há licitação e, portanto, segue-se o Código Civil. Também não são regulamentados pela lei do inquilinato a locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos. Vaga autônoma é aquela que tem matrícula própria, ou seja, separada da matrícula do imóvel (algo bastante raro nos dias de hoje). Nós estudamos um pouco sobre as espécies de vagas de garagem quando explicamos o tema “condomínio edilício“ Embora seja óbvio, ante a redação do caput do art. 1ª, é importante repisar: a lei 8245 não regulamenta a locação de bens móveis. A locação de veículos, por exemplo, segue o disposto no Código Civil. Podemos afirmar que a lei 8245 regulamenta, em síntese, a locação de imóvel urbano residencial, comercial e industrial. Lei 8245/91: Como funciona a responsabilidade solidária no contrato de locação?
O artigo 2ª esclarece que, existindo mais de um locatário, serão eles considerados devedores solidários, exceto se o locador renunciar à solidariedade por meio do contrato de locação. Você deve estar se perguntando: “mas o que é devedor solidário?”. Eu já expliquei o tema aqui quando falamos de “obrigação solidária”. Aliás, temos um vídeo específico dedicado ao assunto. Em apertada síntese, devedor solidário significa que qualquer dos devedores responde integralmente pelo débito. Em outras palavras, pode o locador cobrar o débito integralmente de qualquer um dos devedores. Lembro, por oportuno, que em Direito Civil, há uma famosa regra de ouro bastante conhecida entre os operadores do Direito: “a solidariedade não se presume” (art. 265 do CC/02). Para deixar claro, a solidariedade existe apenas quando definida pela vontade das partes ou pela lei. Neste caso, a própria legislação impõe a solidariedade, motivo pelo qual deve o locatário ater-se a esse ponto quando firmar um contrato de locação junto com outros locatários. É preciso vênia conjugal (consentimento do cônjuge) para assinar um contrato de locação?
O artigo 3ª da lei 8245 é bastante simples e autoexplicativo. A vênia conjugal, como regra, não é exigida em um contrato de locação de imóvel urbano, exceto quando o prazo do contrato superar 10 anos. Entretanto, é interessante observar que a ausência de vênia conjugal no contrato de locação que supera 10 anos não invalida o contrato, mas apenas não obriga o cônjuge a observar o prazo excedente. Contrato de locação por prazo determinado na Lei 8245/91
Segundo o art. 4º da Lei 8245, existindo prazo definido no contrato de locação, não pode o locador reaver o bem imóvel. A leitura isolada do art. 4ª pode criar a falsa ideia no leitor de que, existindo prazo no contrato, não poderá o locador despejar o locatário em qualquer hipótese. É claro que a lei 8245 não pretende dizer isso. Na locação residencial, por exemplo, existindo motivo (por exemplo, não pagamento de aluguéis), poderá o locador ajuizar ação de despejo, ainda que o contrato de locação seja por prazo determinado. Não seria razoável imaginar que o legislador dá um bônus aquele que descumpre uma obrigação legal (art. 23, I, Lei 8245) só porque o contrato tem prazo determinado. O que a lei dispõe, em verdade, é que, existindo prazo, o locador precisa necessariamente de um motivo para despejar. É o que chamamos de despejo por denúncia cheia (com apresentação de justificativa). Na prática, a ação de despejo por denúncia cheia é um pouco complicada, pois é preciso apresentar a justificativa que poderá ser, por exemplo, o não pagamento de alguns aluguéis. Ocorre que, neste caso, pode o locatário purgar a mora, ou seja, pagar, em juízo, os aluguéis devidos para permanecer no imóvel e evitar a rescisão do contrato de locação (art. 62, II, lei 8245). Isso deve ser feito no prazo de 15 dias, contado da juntada do mandado de citação aos autos. Em contraposição, existe, também, a ação de despejo por denúncia vazia (sem apresentação de justificativa) que, para poder ser utilizada, depende de alguns requisitos. Explicarei mais sobre o tema ainda nesse post quando alcançar os artigos relacionados. Por ora, é importante destacar que a ação de despejo por denúncia vazia não pode ser utilizada na rescisão antecipada do contrato de locação por prazo determinado. Na prática, para rescindir o contrato antecipadamente sem motivo, precisará o locador pagar a respectiva multa prevista no contrato. O mesmo artigo destaca que o locatário poderá devolver o imóvel, mas deverá pagar multa, exceto quando, cumulativamente:
Para o Direito do Trabalho, considera-se transferência efetiva aquela realizada para outro município. Observe que o locatário, aqui, tem o direito de, por conta própria, findar o contrato. Trata-se de espécie de direito potestativo, ou seja, uma prerrogativa jurídica de rescindir, unilateralmente, sem que a parte possa contestar o motivo. É o que chamamos, em Direito Civil, de resilição contratual.
Em quais hipóteses devo usar ação de despejo, segundo a lei 8245/91?
Em se tratando de locação de imóvel urbano, deve o locador lançar mão da ação de despejo para reaver o imóvel. O parágrafo único esclarece que “o disposto no artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação”. Curioso observar que parece desnecessário o disposto no parágrafo único, já que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, sendo, logicamente, incompatível com uma ação de despejo. Também a título de curiosidade, destaco, abaixo, quais são as espécies de desapropriação:
Lei 8.245/91: Como rescindir o contrato de locação por prazo indeterminado?
Segundo o art. 6ª da lei 8245, sendo o contrato por prazo indeterminado, pode o locatário rescindi-lo a qualquer tempo, desde que notifique o locador com antecedência mínima de 30 dias, sob pena de pagar 1 mês de aluguel cumulado com os respectivos encargos. De forma semelhante ao parágrafo único do art. 4ª, o artigo 6ª trata de hipótese de resilição. Lei 8245/91: Extinção do usufruto ou fideicomisso
Esse artigo pode causar certo desconforto em parte daqueles que não são do mundo jurídico, já que, para sua interpretação, exige-se do leitor o conhecimento do que vem a ser usufruto e fideicomisso. Vou mostrar, na prática, como é simples. Antes de mais nada, você precisa saber que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” (art. 1.228 CC/02). Imagine, contudo, que o proprietário não queira todas as faculdades do art. 1.228 do CC/02 e opte por ceder parte delas onerosamente para ganhar algum dinheiro. Neste caso, ele poderá constituir um Direito Real em favor de outra pessoa. Isso pode ser feito por intermédio, por exemplo, do usufruto, superfície, servidão, dentre outros (art. 1.225 CC/02). Cada uma tem suas respectivas características. Pois bem… O usufruto é um direito real que resguarda ao usufrutuário o direito de usar e gozar da propriedade. Trata-se de parcela das faculdades inerentes ao domínio (art. 1.228 CC/02). As demais faculdades (dispor e reaver) permanecem na mão do nu-proprietário. Nesta espécie de Direito Real, pode o usufrutuário ceder o exercício, por meio, por exemplo, de um contrato de locação. Parece complicado, mas é bastante simples. Imagine, por exemplo, que X constitua usufruto em favor de Y. Neste caso, como Y tem o direito de usar, tem, também, o direito de ceder o exercício do uso para outra pessoa. Isso pode ser feito por meio do contrato de locação. Note que Y, no exemplo acima, não pode transferir o usufruto, mas apenas o exercício. Neste exemplo, caso ocorra a extinção do usufruto (entre X e Y), Z, locatário, poderá ser prejudicado, já que X poderá denunciar o contrato para desocupação em 30 dias, salvo se autorizou a locação expressamente ou se a extinção do usufruto se deu por consolidação (por exemplo, o usufrutuário compra a propriedade do nu-proprietário). A denúncia (notificação) deverá ser feita no prazo de 90 dias contados da extinção do usufruto, sob pena de presumir-se a concordância tácita com a manutenção do contrato de locação. Tal hipótese vale, também, para o fideicomisso que, em apertada síntese, é a estipulação testamentária por meio do qual o testador constitui uma pessoa como legatário ou herdeiro, mas impõe que, uma vez verificada certa condição, deverá transmitir a outra pessoa, por ele indicada, o legado ou a herança; substituição, fideicomissória. Extinção da locação após a alienação do imóvel na lei 8245/91
Durante o contrato de locação, poderá o locador (na condição de proprietário) optar pela venda do imóvel. Nesta situação, deverá o locador, em primeiro lugar, oferecer o imóvel ao locatário, conforme determina o art. 27 da lei 8245 (direito de preferência). O locatário tem prazo de 30 dias para aceitar a referida proposta. Respeitado o direito de preferência, pode o locador alienar o bem imóvel, oportunidade em que poderá o novo proprietário denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação, exceto quando, cumulativamente, o contrato de locação:
Lei 8245/91: Hipóteses que autorizam a rescisão do contrato de locação
A locação pode ser desfeita pelo acordo de vontades. É recomendável, nesta hipótese, que as partes firmem um distrato, ou seja, uma espécie de contrato que visa regulamentar direitos e obrigações na fase pós-contratual. Também é motivo de resolução à infração legal ou contratual (art. 9ª, II, Lei 8245). Imagine, por exemplo, que as partes firmem contrato de locação de um imóvel residencial que faz parte de um condomínio edilício (prédio). Imagine, também, que o locatário seja dentista e passe a atender clientes no imóvel. Nesta situação, há clara violação ao dever legal de manter a destinação residencial do imóvel (art. 1.336, IV, CC e art. 23, II, da lei 8245). Tal infração pode, inclusive, gerar multa condominial no importe de até 5x a contribuição mensal. Também autoriza a rescisão do contrato o não pagamento de aluguéis (art. 9º, III e art. 23, I, ambos da lei 8245). Interessante observar, também, que a locação pode ser desfeita para realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, desde que:
Lei 8245/91: Os direitos do contrato de locação podem ser transmitidos ou são personalíssimos?
O contrato de locação não é um contrato personalíssimo. Significa dizer que:
Observe que deverá ser comunicado, por escrito, ao locador e ao fiador a transmissão (sub-rogação). Neste caso, o fiador tem prazo de 30 dias para pedir sua exoneração, notificando o locador, ficando responsável por 120 dias, contados da notificação do locador. Interessante observar, a título de curiosidade, que o contrato de comodato (empréstimo gratuito de bem infungível – em regra, bem imóvel) é personalíssimo e, por isso, não autoriza a transmissão aos herdeiros do comodatário.
Observe que para ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel, ainda que parcialmente, imprescindível o consentimento escrito e prévio do locador. Tal consentimento não se presume. Uma observação importante é que esse dispositivo aplica-se, apenas, ao contrato de locação. Em outras palavras, não impede o usufrutuário, por exemplo, de firmar contrato de locação com outrem, já que usufrutuário não é locatário. Lei 8245/91: É possível estipular o pagamento do aluguel em moeda estrangeira ou vinculá-lo ao salário mínimo?
O que define o valor do aluguel é a autonomia da vontade. Contudo, fica vedada a vinculação do aluguel a variação cambial ou ao salário mínimo. O pagamento, como regra, é sempre realizado em moeda nacional, justamente para evitar a indexação do aluguel à variação cambial. Aliás, pagar as obrigações em moeda nacional é uma regra geral do Direito (art. 315 e 318 do CC/02), exceto no caso do art. 2º do DL 857/69, que enumera hipóteses em que se admite o pagamento em moeda estrangeira. Entretanto, pacificou-se no STJ o entendimento de que são legítimos os contratos celebrados em moeda estrangeira, desde que:
Existe alguma condição para ação revisional de aluguel na lei 8245/91?
O art. 19 da lei 8245 estabelece as condições para interposição da ação revisional de aluguel, qual seja, a ausência de acordo e o transcurso de, no mínimo, 3 anos de vigência. Importante frisar que, segundo posição pacífica do Superior Tribunal Justiça (STJ), efetivado acordo entre as partes, novo prazo de 3 anos, a contar do acordo, deve ser respeitado. A ação revisional de aluguel não costuma ser simples. Como regra, exige-se prova pericial para aferir o valor de mercado da locação. Cito, abaixo, a jurisprudência relacionada:
Lei 8245/91: É possível exigir o pagamento antecipado do aluguel?
Os art. 20 e 21 firmam duas regras importantes:
Observe que o dispositivo permite ao sublocatário reduzir, por conta própria, o aluguel até o limite estabelecido (aluguel da locação principal). A seguir vou comentar o art. 22 e 23 que, em síntese, tratam das obrigações do locador e locatário. Quais são os deveres do locador e do locatário segundo a Lei 8245/91?Na prática, é muito comum questionarem o seguinte… Quais são os principais direitos e deveres do locador e do locatário na Lei 8245/91? A resposta para esse pergunta está no art. 22 e 23 da lei 8245/91. O art. 22 trata dos deveres do locador, ao passo que o art. 23 regulamenta os deveres do locatário. São inúmeros deveres… É dever do locador, por exemplo, garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel, fornecer recibo, pagar taxas de administração imobiliária, pagar despesas extraordinárias, dentre outros. Em contraposição, é dever do locatário, por exemplo, pagar pontualmente o aluguel, restituir o imóvel ao final da locação no mesmo estado em que recebeu, pagar despesas de telefone, luz, agua, esgoto, dentre outros. Observe o que disciplina os dispositivos.
O art. 22 e 23 tratam dos deveres legais do locador e do locatário. Desde já, é interessante observar o porquê é tão importante o laudo de vistoria do imóvel. O objetivo deste laudo é descrever o estado de conservação do imóvel. Recomenda-se a elaboração de dois laudos de vistoria: um na entrega do imóvel e outro na restituição. O motivo é bastante simples. Observe que é obrigação do locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, lei 8245), ao passo que é obrigação do locatário restituir o imóvel no estado em que recebeu, exceto as deteriorações decorrentes de seu uso normal (art. 23, II, lei 8245). Sem um laudo de vistoria, portanto, inviável comprovar em qual estado foi entregue o imóvel para locação e, por isso, difícil será alcançar na justiça a reparação de algum dano no imóvel. Vale destacar, também, que cabe ao locador responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação. A pré-existência desses vícios também poderá ser comprovada por meio do laudo de vistoria inicial do imóvel. Não por outro motivo, determina a legislação que é obrigação do locador fornecer “descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes” (art. 22, V, lei 8245). Contudo, há um detalhe importante: o fornecimento desse documento torna-se uma obrigação apenas quando o locatário, antes da entrega do bem, solicita o documento. Então, na condição de locatário, é muito importante ficar atento e solicitar o documento para evitar eventual prejuízo futuro. Quanto às despesas, cabe ao locador pagar:
Em contraposição, cabe ao locatário pagar:
É interessante observar que, em se tratando de condomínio edilício (locação de apartamento), o locatário deverá respeitar a convenção de condomínio (art. 23, X, lei 8245). Observe que o locatário, como se fosse um condômino (mas não é…), deverá manter a finalidade a que se destina o imóvel (art. 23, II, lei 8245). Observe que é obrigação do condômino manter a destinação do imóvel (art. 1.336, IV, CC/02), sob pena de multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal do condômino (art. 1.336, §2º, CC/02). O locatário também não poderá modificar o imóvel (interna ou externamente) sem autorização do locador. Neste ponto, a lei também protege o locador de apartamento em condomínio edilício. Isso porque é obrigação do condômino (locador) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, bem como não alterar a fachada (art. 1.336, II e III, do CC/02). Outra questão que merece atenção é a seguinte… Quais são os direitos do inquilino? O art. 22 da lei 8245/91, como observamos, aponta quais são as obrigações do locador. Contudo, em algumas situações, ao apontar a obrigação do locador, a lei também, como reflexo imadiato, está apontando um direito do inquilino. Por exemplo, é obrigação do locador fornecer recibo (art. 22, VI, da lei 8245), portanto, é direito do inquilino solicitar e receber o respectivo recibo. Seguindo a mesma lógica, é direito do inquilino, por exemplo, receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Por isso, para saber quais são os direitos do inquilino é preciso conhecer as obrigações do locador (art. 22 da lei do inquilinato). Lei 8245/91: Imóvel em condições precárias e habitação coletiva multifamiliar
Na hipótese de muitas famílias habitarem o imóvel (habitação coletiva multifamiliar), podem os locatários (ou sublocatários) depositar judicialmente o aluguel e encargos, quando a construção é considerada precária pelo Poder Público. O objetivo desta norma é forçar a adequação do imóvel às exigências do Poder Público, protegendo as famílias que habitam o imóvel. Essa conclusão é fácil de alcançar, já que o levantamento do depósito poderá ser autorizado apenas em duas hipóteses:
Lei 8245/91: Como cobrar aluguel, tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio do locatário?
O art. 25 autoriza o cobrança do aluguel (art. 23, I) junto com tributos, encargos e despesas ordinárias do condomínio (art. 23, XII). Lei 8245/91: Reparos urgentes que cabem ao locador
Tornando-se imprescindível a realização de reformas urgentes, tais como benfeitorias necessárias, que visam, por exemplo, a conservação do imóvel ou evitar que o bem se deteriore, deve o locatário autorizar a reforma e, portanto, o ingresso de pessoas aptas a realizá-la. Vale destacar que o dispositivo trata de reparo urgente, cuja realização incumba ao locador. Segundo o dispositivo, ainda, é possível pedir o abatimento no valor do aluguel, na hipótese da reforma durar mais de 10 dias. Poderá, também, findar o contrato unilateralmente (resilição) quando a reforma perdura por mais de 30 dias. Lei 8245/91: Direito de Preferência no Contrato de LocaçãoO que diz a Lei 8245/91 arts. 27 e 28?
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Observe que os arts. 27 e 28 tratam do direito de preferência. Tais dispositivos são complementados pelos art. 29 a 34 d alei 8245/91, cumpre citar:
O locatário e sublocatários terão direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o proprietário opte pela alienação do bem. É interessante observar que não será qualquer espécie de alienação que resguarda o direito de preferência aos locatários. Segundo o art. 32 da lei 8245, não cabe preferência na venda por decisão judicial, na permuta, na doação, na integralização de capital, na cisão, na incorporação e, por motivos óbvios, na perda da propriedade. Mas o que é o direito de preferência?Aqui, significa poder adquirir o imóvel ofertado, desde que ofereça, a título de pagamento, o mesmo preço e as mesmas condições. Destaque-se, por oportuno, que o direito de preferência é um direito personalíssimo (que não se transmite). Você pode estar se perguntando: “mas, na prática, como é exercido o direito de preferência?” Em primeiro lugar, o locador envia uma notificação para os locatários (e sublocatários se houver), cujo objetivo é dar ciência inequívoca da venda do imóvel. Neste documento, estará o preço, bem como as condições de venda apresentadas para terceiro interessado na aquisição. Recebida a notificação, pode o locatário (ou sublocatário) pagar o preço e adquirir o imóvel. O direito do locatário (ou sublocatário) adquirir o bem decai (caduca) em 30 dias (prazo decadencial). Claro que o locatário não poderá manifestar seu interesse na compra sem ter o valor para pagar. Neste caso, responsabiliza-se pelos prejuízos ocasionados (art. 29). Note que o locador pode, inclusive, perder a venda diante da conduta do locatário. Além disso, a depender do caso concreto, entendo que a postura pode ser compreendida como abuso de direito (art. 187 CC/02), consagrando espécie de má-fé do locatário. Existindo sublocação no imóvel, a preferência caberá primeiro aos sublocatários e, após, aos locatários (art. 30). É interessante observar que o condômino, assim como o locatário, tem direito de preferência na aquisição do imóvel (art. 504 do CC/02). Surge então uma situação curiosa: imagine, por exemplo, que X e Y sejam proprietários (condôminos) do imóvel locado para Z. X, contudo, opta por vender o imóvel para B. Observe que, nesta situação, Y (como condômino) e Z (como locatário) têm direito de preferência. Como resolver essa situação? A legislação destaca, expressamente, que a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário (art. 34). pois bem… Até aqui, eu expliquei o direito de preferência considerando a hipótese do locador fazer tudo conforme a lei. Em outras palavras, falamos da hipótese do locador expedir a notificação e permitir o exercício do direito de preferência pelo locatário (ou sublocatário). Imagine, contudo, que o locador não notifica os locatários, impedindo-os de exercer o direito de preferência. O locatário pode fazer alguma coisa para anular o negócio? Sim. Nesta hipótese, o locatário poderá ajuizar uma ação de anulação do negócio. Contudo, deverá respeitar alguns requisitos. Em primeiro lugar, o prazo para ajuizar esta espécie de ação é de 6 meses, contados da averbação da matrícula. Além disso, para ajuizar esta espécie de ação, o locatário deverá depositar o preço e demais despesas (art. 33). Por fim, exige-se, como condição da ação, a averbação do contrato de locação, no mínimo, 30 dias antes da alienação do imóvel. Este é, inclusive, o entendimento que prevalece nos tribunais. Sobre o tema, cito a posição da jurisprudência:
Lei 8245/91: O locatário fez algumas benfeitorias no imóvel. E agora?
Para entender os artigos 35 e 36 da lei 8245 é preciso, primeiro, entender o que é benfeitoria. Essa tarefa é bastante tranquila, já que o conceito desse instituto está no art. 96 do Código Civil, vale citar:
A partir da leitura do art. 96 do Código Civil, é fácil entender qual foi o objetivo do legislador quando elaborou a lei 8245/91. Claro que o locatário não precisa de autorização para fazer uma reforma que visa manter o estado de conservação do imóvel (benfeitoria necessária), hipótese em que será indenizado (art. 35). A benfeitoria útil (que aumenta ou facilita o uso do bem), contudo, será indenizada apenas quando autorizada pelo locador. Interessante observar que, na hipótese do locador autorizar a realização de benfeitoria útil, pode o locatário reter o bem (não sair do imóvel), até que o locador pague o valor respectivo. Trata-se do direito de retenção. Vale destacar que é possível pactuar, no contrato de locação, cláusula de renúncia ao direito de retenção. Usualmente recomendamos essa postura. É fácil entender o porquê. Embora exista um conceito legal de benfeitoria útil e benfeitoria necessária, será o interprete que definirá, na prática, em qual caso a reforma se enquadra. Em outras palavras, caberá ao juiz definir qual reforma é benfeitoria útil e qual reforma é benfeitoria necessária. Isso, sem dúvida alguma, aumenta a insegurança jurídica e contraria o próprio objetivo da assinatura do contrato. Por fim, a legislação destaca que as benfeitorias voluptuárias nunca serão indenizadas, podendo, no máximo, serem levantadas (retiradas do imóvel) quando não afetarem a estrutura ou substância do imóvel (art. 36). Lei 8245/91: Modalidades de garantia do contrato de locação
Como garantia do contrato de locação, poderá o locatário oferecer caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, tudo a depender do pactuado entre as partes. No contrato de locação, como regra, é vedado exigir mais de uma modalidade de garantia. Excepcionalmente, admite-se mais de uma modalidade de garantia no contrato built to suit (art. 54-A), conforme disciplina o enunciado 67 da II jornada de Direito Comercial, vale citar:
Nos contratos built to suit é permitida a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador, uma vez que prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes no contrato respectivo. Quando a caução é prestada em dinheiro, o valor não poderá superar três aluguéis (art. 38, §2º). Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, a caução em dinheiro não é a única modalidade existente. Segundo a legislação, poderá ser prestada caução, também, em bem móvel ou imóvel. Claro que isso depende do que foi pactuado entre as partes. Quando prestada caução em bem móvel, deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos, ao passo que, quando prestada caução em bem imóvel, deverá ser averbada a margem da matrícula do bem locado (art. 38, §1º). Na prática, as modalidades mais comuns são caução em dinheiro (três aluguéis) ou fiador. A legislação autoriza a substituição do fiador em algumas hipóteses (art. 40). Tais hipóteses ora atingem o fiador (por exemplo, morte), ora atingem seu patrimônio. Lei 8245/91: Das penalidades criminais e civis
Lei 8245/91 é norma de ordem pública?
Segundo o art. 45 da lei 8245/91, a lei do inquilinato é norma de ordem pública (ou norma cogente) de eficácia imediata e geral. Você pode estar se perguntando: “mas o que é norma de ordem pública?“. De forma bastante didática e direta, podemos afirmar que a norma de ordem pública é uma norma inafastável pela vontade das partes. Observe que a própria legislação impõe, expressamente, a nulidade de cláusulas do contrato de locação que visem elidir (afastar) os objetivos da lei. Essa espécie de texto normativo é comum em normas de ordem pública. A CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), por exemplo, dispõe, no art. 9ª, que “serão nulos de pleno direito os atos praticados com o objetivo de desvirtuar, impedir ou fraudar a aplicação dos preceitos contidos na presente Consolidação“. Curioso observar que, na prática, muitos locadores colocam, no contrato de locação, cláusula que estabelece o pagamento integral da multa no caso de rescisão, ao contrário do que dispõe o art. 4º da lei 8245 (pagamento proporcional da multa…). Conforme já definido pela jurisprudência e pelo enunciado 357 da IV jornada de Direito Civil, na prática, esta espécie de cláusula não tem validade. Lei 8245/91: Locação residencial
Antes da mais nada, é preciso dizer que o art. 46 e 47 valem apenas para locação residencial. Como já explicamos no art. 4ª desta lei, o despejo pode ser com motivo (também chamado de despejo por denúncia cheia) ou sem motivo (também chamado de despejo por denúncia vazia). Neste ponto, há uma série de regras condicionadas pelo prazo de vigência do contrato. Parece complicado, mas vou mostrar que é bastante simples de entender. Na hipótese do contrato ser firmado por prazo inferior a 30 meses, o despejo deverá sempre ser justificado (denúncia cheia). Note que, neste caso, pouco importa se o contrato é escrito ou verbal. Além disso, também dependerá de motivo (denúncia cheia) o despejo fundamentado em contrato de locação verbal, pouco importando o prazo de vigência. Se o contrato é escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, há 2 hipóteses:
Portanto, durante a vigência do contrato por prazo determinado, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia. Caso o contrato seja verbal, por prazo indeterminado (ou prorrogado automaticamente), a denúncia vazia não é permitida (art. 47). O notificação é obrigatória sempre que o locador não ajuizar ação de despejo no prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação firmado por prazo igual ou superior a 30 meses. Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias (art. 8º da lei 8245). Neste momento do texto, é fácil concluir que não é interessante firmar um contrato de locação residencial verbal ou inferior a 30 meses. É interessante sempre pactuar um contrato de locação residencial escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses. E o que pode ser alegado como motivo no despejo por denúncia cheia? Como regra, o locador poderá retomar o imóvel quando:
Portanto, durante a vigência do contrato, o locador poderá retomar o imóvel apenas com motivo, ou seja, por denúncia cheia. Fora da vigência (contrato por prazo indeterminado), a denúncia vazia é permitida, apenas, após 30 meses. O notificação é obrigatória sempre que o locador perder o prazo de 30 dias, contados do término do contrato de locação, para ajuizar ação de despejo. Tal notificação concede ao locatário um prazo complementar de 30 dias para entregar o imóvel, salvo no caso de despejo em virtude de alienação do imóvel durante a locação, hipótese em que o prazo complementar será de 90 dias. Lei 8245/91: Locação para Temporada
O contrato de locação para temporada será sempre por prazo inferior a 90 dias. Na hipótese do imóvel locado ser mobiliado, é preciso contrato escrito para descrever os móveis e utensílios com respectivo estado de conservação. Observe que, como regra, a lei 8245 não admite a cobrança antecipada de aluguéis (art. 20). Contudo, o legislador autoriza a cobrança antecipada de aluguéis na locação por temporada (art. 49). Vale dizer que o locador perde este “benefício” na hipótese da prorrogação automática do contrato (art. 50, parte final). Muita atenção no que vou explicar agora, pois é um erro comum na prática. Considera-se prorrogado o contrato, automaticamente, por prazo indeterminado, quando o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias, contados do fim do prazo pactuado. Na prática, essa prorrogação tem uma implicação bastante séria. Isso porque, no caso de prorrogação, o locador poderá despejar o locatário, sem motivo, apenas após 30 meses!!! Imagine, por exemplo, que João aluga para Paulo um imóvel na praia por 30 dias (locação por temporada). Ultrapassado 30 dias, Paulo permanece no imóvel por mais 30 dias sem oposição de João. Neste caso, considera-se prorrogado o contrato por prazo indeterminado. Observe que João poderá manejar ação de despejo por denúncia vazia apenas depois de 28 meses, já que precisa completar 30 meses (art. 50, parágrafo único). Antes desse período, João não pode despejar Paulo sem motivo. Lei 8245/91: Locação de imóvel comercial
O art. 51 aponta quais são os requisitos para a denominada ação renovatória. Esta ação tem por objetivo “forçar” a renovação do contrato de locação comercial, considerando tudo que o empresário construiu naquele ponto. É importante destacar que esta ação pode ser usada, também, em caso de locação industrial ou realizada por sociedade civil com fim lucrativo (art. 51, §4º). Para pleitear, na justiça, a renovação do contrato de locação será preciso que:
Em alguns casos, contudo, ainda que preenchido os requisitos, não poderá o locador lançar mão da ação renovatória (art. 52). Como já explicamos quando comentamos os artigos 10 a 16 desta lei, os direitos decorrentes do contrato de locação são transmissíveis. Diante deste fato, o art. 51, §1º, destaca que o direito de renovação do contrato pode ser usado pelos cessionários e sucessores. Do mesmo modo, pode o cônjuge sobrevivente exercer o direito de renovação quando manter-se no mesmo ramo (art. 51, §3º). Lei 8245/91: Hipóteses em que a lei limita a rescisão do contrato de locação
Lei 8245/91: Locação em Shopping Center
O art. 54 da lei 8245 é o único dispositivo legal que fala sobre o complexo contrato de locação comercial em shopping center. A falta de uma regulamentação mais precisa do tema é muito criticada pela doutrina. Aqui no blog, temos inúmeros artigos sobre o contrato de locação em shopping center. O Shopping Center respalda-se em um tenant mix. Você pode estar se perguntando: “mas o que é tenant mix?” É a forma como o shopping center organiza as lojas dentro do empreendimento, de modo a agregar valor para o fundo de comércio do próprio shopping center. Eu explico o que é tenant mix no vídeo abaixo: Você já deve ter observado que o shopping center costuma locar espaços apenas para grandes redes (por exemplo, casas bahia, C&A, etc) e franquias. Esse mix de lojas é muito importante para o shopping center e interessa a todos que fazem parte do empreendimento. É justamente esse mix de lojas associado a uma incrível organização (estacionamento, segurança, praça de alimentação, etc) que atrai a clientela. Mas nem tudo no Shopping Center pode ser entendido como vantagem. As despesas, por exemplo, são muito superiores que as despesas de uma loja de rua. Abaixo, elaborei um vídeo para explicar, passo a passo, quais são as reais vantagens e desvantagens do contrato de locação em Shopping Center. Lei 8245/91: Contrato built to suit
O contrato built to suit é um contrato complexo norteado por uma série de atividades. Nesta espécie, o locador, após a devida contratação, adquire terreno, constrói ou reforma o imóvel para ser locado por prazo determinado. É fácil perceber que o valor investido pelo locador é bastante expressivo e, por isso, não segue algumas regras já definidas no contrato de locação. Observe que, assim como no contrato de locação em shopping center, o legislador dispôs que, nesta espécie de contrato, “prevalecerão as condições livremente pactuadas“. Mas afinal… o que há de diferente? O contrato bult to suit, por exemplo, pode apresentar mais de uma modalidade de garantia (enunciado 67 da II jornada de Direito Comercial), diferente do contato de locação comum (art. 37, parágrafo único, da lei 8245). Além disso, a multa pela rescisão antecipada poderá ser a soma dos aluguéis a receber até o termo final. O próprio art. 54, ainda, autoriza a renúncia antecipada à revisão do aluguel. Lei 8245/91: O que é locação não residencial?
A lei 8245 tem espaço dedicado a locação residencial. Portanto, é preciso saber o que é locação residencial. O conceito legal (art. 55 da lei 8245) é feito por exclusão. Em outras palavras, o legislador optou por disciplinar o que não é locação residencial. Isso, de certa forma, é bastante comum no Direito e, principalmente, no Direito Civil. Algo muito parecido ocorre quando buscamos, por exemplo, o conceito de posse injusta na lei. Observe que o o legislador dispõe que “é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária” (art. 1.200 do CC/02). Portanto, justa é, obviamente, a posse que não é injusta e, pelo conceito legal, injusta é a posse clandestina, precária ou violente.
Ao contrário da locação residencial, a locação não residencial independe de aviso (notificação) para cessar. Do mesmo modo que o contrato de locação residencial, permanecendo o locatário no imóvel, será o contrato prorrogado, automaticamente, por prazo indeterminado. Neste caso, para retomar o imóvel, será preciso denunciar o contrato, por escrito, concedendo 30 dias para desocupação. Lei 8245/91: Regras gerais de processo
A competência para julgar qualquer ação prevista na lei 8245 é do foro do lugar da situação do imóvel, exceto quando, no contrato, as partes optaram por outro local (é a denominada cláusula de eleição de foro). Como regra, o valor da causa será 12 alugueis, exceto quando a ação de despejo tem como fundamento a retomada do imóvel para uso próprio, do cônjuge, companheiro ou parente. Nesta hipótese, o valor da causa será 3 salários mínimos. Para que a citação pelo correio seja válida, é preciso autorização no contrato de locação, embora o Código de Processo Civil aponte a citação pelo correio como a regra. O mesmo ocorre no caso de intimação e notificação. Destaque-se, por fim, que todos os recursos terão efeito devolutivo (art. 58, V, lei 8245). Lei 8245/91: Ação de Despejo
Antes de iniciar qualquer comentário a respeito da ação de despejo, é importante destacar que:
Além disso, é preciso destacar que a ação de despejo é o único meio de reaver o imóvel urbano, salvo hipóteses elencadas no art. 1º, parágrafo único, da lei 8.245. O art. 59 elenca as hipóteses que autorizam pedido de despejo liminar em uma ação de despejo. Há um detalhe que chama a atenção neste artigo. Observe que não são todas as hipóteses de inadimplemento (não pagamento de aluguel e encargos) que autorizam a concessão de liminar. Será preciso que o contrato esteja desprovido de garantias (por exemplo, caução, fiança, etc). Na ação de despejo de imóvel residencial, será preciso verificar se é necessário notificar a parte. Lembro, aqui, que comentei o tema nos art. 46 e 47 desta lei. Mas apenas para posicioná-lo, repiso que será preciso verificar o prazo do contrato de locação. Como explicamos naquela oportunidade, findo o prazo de 30 meses do contrato de locação, não será necessário notificar o locatário apenas na hipótese do locador ajuizar ação de despejo nos 30 dias subsequentes (pois, aqui, o locador evita a prorrogação automática do contrato). Alguns cuidados devem ser observados também na locação por temporada (art. 48 a 50). Recomendamos a leitura dos nossos comentários. Lei 8245/91: Ação de Consignação de aluguel e acessórios da Locação
Lei 8245/91: Ação revisional de aluguel
A ação revisional de aluguel pode ser ajuizada pelo locador ou locatário após 3 anos de vigência do contrato ou acordo (art. 19 da lei 8245). Deverá ser distribuída no foro do lugar do imóvel (art. 58, III, lei 8245) e o valor da causa será 12 meses de aluguel. Diferente do que disciplina a lei, a petição inicial deverá respeitar os requisitos do art. 319 do novo CPC (e não antigo 282 do antigo CPC). Além disso, não se usa mais o extinto procedimento sumário. Atualmente, é apenas sistema ordinário. Lei 8245/91: Ação renovatória
Imagine, por exemplo, que um empresário, em imóvel locado, inicie um negócio de lavanderia em uma determinada rua, permanecendo no local por mais de 7 anos. Não é difícil concluir que, diante do tempo de atividade empresarial, aquele empresário conseguiu associar o local à sua atividade, valorizando o ponto comercial. O próprio locatário, por vezes, paga pelo ponto de outrem, antes mesmo de iniciar o negócio no local. É o que chamamos de “luvas”. A cobrança de luvas pelo locador é vedada na renovação (art. 43, I, lei 8245), mas não no início do contrato de locação (enunciado nº 9 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo). Essa prática, inclusive, é comum. Pergunta-se: “seria justo autorizar a retomada pura e simples do locador nesta hipótese?” Claro que não. Aliás, não fosse a lei 8.245, provavelmente, após ação de despejo, o próprio locador abriria um negócio semelhante (com outro nome) no local a fim de utilizar a “valorização do ponto”. A ação renovatória, então, surge para proteger o ponto comercial, evitando essa espécie de retomada arbitrária. O ponto comercial é um dos elementos do fundo de comércio que, por sua vez, é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos voltados a prática da atividade empresarial (art.1.142 do CC/02) . Por isso, podemos dizer que o ponto comercial agrega valor ao fundo de comércio do empresário. Como já explicamos no art. 51 desta lei, são requisitos para ação renovatória:
Além disso, será preciso estar com perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II, lei 8245), comprovando pagamento de impostos e taxas do imóvel (art. 71, III, lei 8245). É preciso, ainda, indicar o fiador que, quando não for o mesmo, depende de qualificação específica (art. 71, V, lei 8245). Observe que, sendo o mesmo fiador ou não, para propor a ação renovatória será preciso comprovar a idoneidade do fiador. A renovação não ocorrerá, ainda que preenchido os requisitos acima, nas hipóteses elencadas no art. 52 da lei 8245. O art. 51, §1º, destaca que o direito de renovação do contrato pode ser usado pelos cessionários e sucessores. Claro que será preciso comprovar essa qualidade na petição inicial (art. 71, VII, lei 8245). Do mesmo modo, pode o cônjuge sobrevivente exercer o direito de renovação quando manter-se no mesmo ramo junto a outros sócios (art. 51, §3º, lei 8245). Na ação renovatória, a contestação do locador (réu) é bastante limitada. Poderá o locador (réu) alegar que o locatário (autor) não preenche os requisitos da lei, não apresentou proposta de locação adequada com o valor de mercado ou que não é obrigado a renovar (art. 51, I e II, lei 8245). Poderá, também, sustentar que tem uma proposta melhor de terceiro, oportunidade em que o juiz deverá fixar indenização em prol do locatário. O objetivo é, juntamente, indenizar o valor do ponto comercial. Interessante observar que a improcedência da ação renovatória não gera o despejo automático. Exceto se, em contestação, o réu requereu o despejo e respectivo mandado de despejo (art. 74, parte final, lei 8245). Lei 8245/91: Disposições Finais e Transitórias
Qual o entendimento sobre o direito de preferência do locatário?O que é Direito de Preferência do locatário? O Direito de Preferência assegura ao locatário o direito de comprar o imóvel que ele já aluga em igualdade de condições com terceiros. Em outras palavras: se o imóvel está à venda com uma dada proposta, o locatário também pode comprá-lo com os termos dessa mesma proposta.
Quem tem direito de preferência na compra de imóvel?Segundo o artigo 27 da lei 8.245/91 a Lei do Inquilinato, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado caso seja da vontade do proprietário vendê-lo, devendo o mesmo dar o conhecimento ao locatário antes de iniciar a venda através da chamada “carta de preferência”.
Quando o locatário perde o direito de preferência?Porém, é bom frisar, que o direito de preferência do inquilino não é válido em determinadas situações, que também estão na lei. Como nos casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão ou fusão.
O que diz o artigo 37 da Lei do Inquilinato?Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I-caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia.
|