Não é nulo o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço?

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Raimundo estava com muitas dívidas vencidas e de valores elevados, com vários protestos, execuções judiciais e com o nome negativado em órgãos de proteção ao crédito e resolveu vender o único imóvel de sua propriedade por um valor manifestamente inferior ao preço de mercado, para captar rapidamente dinheiro e fugir do País. Referido imóvel foi comprado por Rodolfo; o contrato de compra e venda previa que o pagamento, em dinheiro e entregue em mãos do vendedor, ocorreria até o último dia do mês corrente. Anote-se que Rodolfo não sabia do estado de insolvência de Raimundo, que era notória, pois não teve o cuidado de diligenciar para obter certidões em nome deste. Entretanto, antes do dia do pagamento, Rodolfo recebeu uma citação de uma ação pauliana, onde se postulava a anulação da venda.
Pode-se corretamente afirmar que

• A a ação não poderia ser proposta contra Rodolfo, mas apenas contra Raimundo.

• B como Rodolfo não tinha ciência do estado de insolvência de Raimundo, o negócio jurídico não pode ser anulado.

• C Rodolfo, para conservar o bem adquirido, poderá depositar o preço que lhe corresponda ao valor real, com a citação de todos os interessados.

• D o negócio jurídico é ineficaz perante os credores de Raimundo e não pode ser convalidado.

• E os credores com garantia real não podem postular a anulação da venda realizada por Raimundo a Rodolfo, ainda que a garantia se torne insuficiente.

ESP�CIES DE CONTRATO

Compra e Venda

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o dom�nio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo pre�o em dinheiro.

A compra e venda, quando pura, considerar-se-� obrigat�ria e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no pre�o.

Venda de coisa futura

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficar� sem efeito o contrato se esta n�o vier a existir, salvo se a inten��o das partes era de concluir contrato aleat�rio.

Venda de amostras

Se a venda se realizar � vista de amostras, prot�tipos ou modelos, entender-se-� que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

Prevalece a amostra, o prot�tipo ou o modelo, se houver contradi��o ou diferen�a com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Valores

A fixa��o do pre�o pode ser deixada ao arb�trio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro n�o aceitar a incumb�ncia, ficar� sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.

Tamb�m se poder� deixar a fixa��o do pre�o � taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

� l�cito �s partes fixar o pre�o em fun��o de �ndices ou par�metros, desde que suscet�veis de objetiva determina��o.

Convencionada a venda sem fixa��o de pre�o ou de crit�rios para a sua determina��o, se n�o houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao pre�o corrente nas vendas habituais do vendedor.

Na falta de acordo, por ter havido diversidade de pre�o, prevalecer� o termo m�dio.

Nulidade

Nulo � o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arb�trio exclusivo de uma das partes a fixa��o do pre�o.

Despesas e riscos

Salvo cl�usula em contr�rio, ficar�o as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradi��o.

N�o sendo a venda a cr�dito, o vendedor n�o � obrigado a entregar a coisa antes de receber o pre�o.

At� o momento da tradi��o, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do pre�o por conta do comprador.

Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que j� tiverem sido postas � disposi��o do comprador, correr�o por conta deste.

Correr�o tamb�m por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas � sua disposi��o no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

A tradi��o da coisa vendida, na falta de estipula��o expressa, dar-se-� no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.

Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correr�o os riscos, uma vez entregue a quem haja de transport�-la, salvo se das instru��es dele se afastar o vendedor.

N�o obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradi��o o comprador cair em insolv�ncia, poder� o vendedor sobrestar na entrega da coisa, at� que o comprador lhe d� cau��o de pagar no tempo ajustado.

Anula��o

 � anul�vel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o c�njuge do alienante expressamente houverem consentido.

Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do c�njuge se o regime de bens for o da separa��o obrigat�ria.

Sob pena de nulidade, n�o podem ser comprados, ainda que em hasta p�blica:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados � sua guarda ou administra��o;

II - pelos servidores p�blicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jur�dica a que servirem, ou que estejam sob sua administra��o direta ou indireta;

III - pelos ju�zes, secret�rios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventu�rios ou auxiliares da justi�a, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, ju�zo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Essas  proibi��es estendem-se � cess�o de cr�dito.

A proibi��o contida no t�pico III antecedente, n�o compreende os casos de compra e venda ou cess�o entre co herdeiros, ou em pagamento de d�vida, ou para garantia de bens j� pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.

C�njuges

� l�cita a compra e venda entre c�njuges, com rela��o a bens exclu�dos da comunh�o.

Medida de extens�o

Se, na venda de um im�vel, se estipular o pre�o por medida de extens�o, ou se determinar a respectiva �rea, e esta n�o corresponder, em qualquer dos casos, �s dimens�es dadas, o comprador ter� o direito de exigir o complemento da �rea, e, n�o sendo isso poss�vel, o de reclamar a resolu��o do contrato ou abatimento proporcional ao pre�o.

Presume-se que a refer�ncia �s dimens�es foi simplesmente enunciativa, quando a diferen�a encontrada n�o exceder de um vig�simo da �rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunst�ncias, n�o teria realizado o neg�cio.

Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da �rea vendida, caber� ao comprador, � sua escolha, completar o valor correspondente ao pre�o ou devolver o excesso.

N�o haver� complemento de �rea, nem devolu��o de excesso, se o im�vel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a refer�ncia �s suas dimens�es, ainda que n�o conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Decai do direito de propor as a��es previstas anteriormente o vendedor ou o comprador que n�o o fizerem no prazo de um ano, a contar do registro do t�tulo.

Atrasos

Se houver atraso na imiss�o de posse no im�vel, atribu�vel ao alienante, a partir dela fluir� o prazo de decad�ncia.

 O vendedor, salvo conven��o em contr�rio, responde por todos os d�bitos que gravem a coisa at� o momento da tradi��o.

Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma n�o autoriza a rejei��o de todas.

Cond�minos

N�o pode um cond�mino em coisa indivis�vel vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O cond�mino, a quem n�o se der conhecimento da venda, poder�, depositando o pre�o, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decad�ncia.

Sendo muitos os cond�minos, preferir� o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinh�o maior. Se as partes forem iguais, haver�o a parte vendida os com propriet�rios, que a quiserem, depositando previamente o pre�o.

Base: C�digo Civil - artigos 481 a 504.

T�picos relacionados:

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Contrato de Compra e Venda

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Quando o contrato de compra e venda deixa a fixação do preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes ele será anulável?

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